Вторичный рынок жилья всегда будет интересен. Во-первых, его как минимум в разы больше, во-вторых, он более привлекателен с точки зрения цены.
Чем опасен вторичный рынок жилья?
В отличие от новостроя, вторичный рынок несет и немалую долю риска: дальнейшая судьба квартиры на вторичном рынке очень часто зависит от его прошлого. Многие наслышаны о возможности оспаривания договора купли-продажи квартиры из-за ошибок риелторов или просчетов самих собственников.
Избежать или предусмотреть все ошибки, наверное, на сто процентов нельзя. Но все же больше, чем это сделает риелтор, помочь не ошибиться сможет юрист по недвижимости.
Среди основных рисков приобретения жилья на вторичном рынке значатся:
- оспаривание сделки реальным собственником, если она была продана без его ведома;
- оспаривание сделки и внесение квартиры в конкурсную массу в связи с банкротством продавца;
- наличие судебного процесса по указанной квартире, в связи с чем сделка может быть признана оспоримой и также оспорена;
- продажа недвижимости нескольким покупателям. В этом случае право собственности сможет забрать себе первый по хронологии покупатель, а второй сможет лишь требовать возмещения убытков;
- недоказанность факта передачи денег по сделке (потеряна расписка либо обанкротился банк, через который осуществлялась сделка), в связи с чем оспаривается сделка продавцом по причине невыполнения обязательств по оплате недвижимости;
- наличие долгов по коммунальным услугам и налогам (здесь юридически все на стороне покупателя, но походить по инстанциям и не один раз придется, а также потерять нервы);
- продажа не той квартиры, что была осмотрена покупателем (в договоре был указан иной адрес);
- нахождение недвижимости под незарегистрированной ипотекой (в очень редких случаях и специфических делах).
Меры безопасности при сделках с недвижимостью
Любой такой специалист обязательно подскажет, что перед покупкой недвижимости нужно:
- Проверить предыдущую сделку, по которой предыдущие собственники приобрели квартиру (приватизация, купля-продажи, дарение, наследство и пр.), а также все документы по ней.
- Проверить непосредственно продавца недвижимости. Начать нужно с простого паспорта, всех представителей на переговорах лучше отмести. В противном случае без юриста на такую сделку лучше не ходить. Только он сможет понять, насколько полномочия представителя (иногда для этого недостаточно и нотариальной доверенности) действительны и реальны. Также нужно проверить, не является ли продавец должником по судебным делам, а также не находится ли на стадии банкротства. Последний вариант и вовсе очень страшен последствиями.
- Непосредственное изучение документов, среди которых:
- полная выписка из ЕГРН;
- полная выписка из домовой;
- выписка из ПНД (хотя данный документ и не обезопасит даже на 30% от возможных последствий недействительности. Проверять адекватность продавца нужно самому);
- свидетельство о браке и нотариальное согласие на сделку (если квартира продается человеком, состоящем в браке);
- согласие других дольщиков (если продается доля);
- если недвижимость была под залогом (обременением, ипотекой, закладной и пр.) – документы о погашении задолженности;
- другие документы при необходимости.
- Проверка на наличие либо отсутствие судебных дел по указанному объекту.
Саму же сделку лучше проводить при посредничестве юриста либо нотариально (но и в этом случае лучше с юристом). Покупая же квартиру на стадии долевого строительства либо в новостройке, лучше риелтора вам поможет юрист по строительству. Доверяйте такие важные сделки только профессионалам!
