Современный рынок недвижимости имеет свою собственную специфику, которая сложилась не за один год. Понимание причин дает возможность осуществлять анализ рынка недвижимости и делать прогнозы о его дальнейшем пути развития.
Инвестиционный этап
Формирование рынка недвижимости происходило в переломный период смены формаций, рассредоточения империи Союза на самостоятельные хозяйственные и политические объекты. На ранних этапах он рассматривался только в прямом назначении, связанном с использованием строений и зданий как объектов жилья и работы.
Только несколько лет назад начался формироваться устойчивый интерес к недвижимости как инструменту финансовых и инвестиционных программ. Постепенно, теория о том, что недвижимость наравне с искусством, драгметаллами и банковскими операциями является наиболее выгодной сферой вложения и приумножения капитала, стала практикой. Начал развиваться инвестиционный период развития рынка. В тренд выходит купля-продажа 2 х комнатных квартир, как варианта бюджетного жилья.
Документооборот, обеспечивающий функционирование системы взаимоотношений между банками, единицами недвижимости и клиентами, сопровождающий этапы возведения жилищных объектов, называется рынком недвижимости.
Падение спроса на жилье: причины и последствия
Истекший год для него стал проблемным из-за неровного соотношения спроса и предложения. Две тенденции в начале календарного срока года: слухи о возможном понижении ипотечных ставок и прогнозы о повышении застройщиками цен на услуги, привели к почти полному падению рынка спроса, особенно в секторе новостроек.
Застройщикам для выхода из критической ситуации пришлось сильно демпинговать, чтобы разбудить активность покупателей, и столкнуть процесс с точки замерзания. Необходимость обеспечивать возвратом взятые кредиты, привели к тому, что цены резко упали не только на новостройки, но и на арендные операции офисного сегмента. Падение стоимости жилья колебалось в пределах 20-30%.
Сыграла на понижение интереса и сложная экономическая ситуация в стране, она привела к низкой покупательной способности основные слои населения. Чтобы закрыть брешь, совершались операции по обмену квартир или по приобретению ипотечных кредитов. Реальные деньги в обороте недвижимости участия в году почти не принимали. Средний уровень российских зарплат порой не обеспечивал даже потребительскую корзину, а возможности брать кредиты под жилье в таких условиях минимальны. Именно низкая зарплата стала основным фактором падения рынка недвижимости.
Избыток предложений, набранные застройщиками кредиты, приводили к тому, что время экспозиции некоторых торговых лотов длилось полгода и больше.
Владельцам частных строительных компаний приходилось прибегать к различным финансовым ухищрениям: акциям, скидкам, дисконтам, подарочным метрам, чтобы обеспечить минимальный приток клиентов на рынок жилья. В таких сложных условиях рынок первичной недвижимости показал лучший результат приспосабливаемости к сложным условиям, чем вторичный рынок старых квартир.
Уход инвестиций и неустойчивость рубля
Еще одна причина лихорадочного поведения рынка недвижимости — в нестабильности рубля. Это повышает риски инвесторов, и они не спешат вкладываться в проекты. Случались прецеденты, когда стоимость квартиры с нулевого цикла по конечный этап почти не изменялась. Во вторичном рынке сектор инвесторов отсутствует вовсе.
Прогнозы аналитиков имели не очень радужные перспективы, они считали, что инвесторы могут искать более привлекательные ниши вложения капитала и покинут рынок жилой недвижимости. Это в свою очередь может вызвать ряд банкротств в сфере строительных кампаний и сократить спрос на рынке еще на 5-10%.
Неожиданной проблемой приобретения недвижимости стал материнский капитал. Квартиры, приобретенные с его участием, неверно оформленные, становятся частью недобросовестных сделок с последующими судами, что вызывает у покупателей недоверие и страх претерпеть риски в покупке. И это тоже ведет к снижению покупательского спроса.
Для преодоления некоторых проблем обманутых дольщиков в приобретении жилья в 2017 году создали Компенсационный фонд дольщиков, он появился в противовес несовершенной системы страхования недобросовестных застройщиков. Задачей фонда является охрана прав потребителей путем их информирования о частных компаниях, предоставляющих услуги по приобретению и созданию объектов недвижимости.
Сложные экономические условия, в которых последнее время развивается рынок недвижимости, проверяет способность и устойчивость системы по отношению к нестандартным ситуациям, и именно в таких обстоятельствах он порой находит нестандартные и красивые решения, теснее и мобильней взаимодействуя с покупателем.
